FIBRAs hoteleras: cobra del turismo sin ser anfitrión
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Navega con este índice14 secciones
- ¿Qué es una FIBRA hotelera?
- FibraHotel (FIHO12): 85 hoteles, casi todos de ciudad
- Fibra Inn (FINN13): 31 hoteles para viajes de trabajo
- ¿El Mundial les dejó dinero?
- La cuenta: $500,000 en Tulum o en FIBRAs
- Impuestos: hoy te pagan sin retención
- Caso: Sofía y sus $80,000
- Los riesgos que sí tienen
- Una idea: mezcla hoteles con bodegas
- ¿Cómo compro FIHO12 o FINN13?
- Mitos de las FIBRAs hoteleras
- Bonus: revisa el reporte de cada trimestre
- Preguntas frecuentes
- En corto
Las FIBRAs hoteleras te hacen dueño de una parte de hoteles en Bolsa. En México hay dos: FibraHotel (FIHO12) y Fibra Inn (FINN13).
En octubre de 2026 reparten cerca de 8.15% y 7.71% al año. Con $500,000 te tocarían unos $3,304 al mes, sin limpiar cuartos. Un depa en Tulum con hipoteca te pide poner dinero cada mes.
Transparencia: FibraHotel, Fibra Inn, GBM y Airbnb no pagan por aparecer. No hay enlaces de referido a ellas. El único enlace de referido es el botón de eToro de esta página.
Encuesta · estudio de mercado
¿Te han vendido en redes el depa en Tulum para Airbnb?
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¿Qué es una FIBRA hotelera?
Es un fideicomiso que compra hoteles y reparte entre sus dueños lo que dejan. Cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores.
Compras títulos, llamados CBFI, como si compraras una acción. Cada trimestre te depositan tu parte del flujo.
No eliges huéspedes ni contratas limpieza. Lo hacen las cadenas que operan los hoteles.
Encuesta · estudio de mercado
¿Sabías que en la Bolsa puedes ser dueño de una parte de hoteles?
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FibraHotel (FIHO12): 85 hoteles, casi todos de ciudad
Al 30 de junio de 2026 tenía 85 hoteles y 12,360 cuartos. Operaban 84, con 12,300 cuartos. Lo dice su reporte del segundo trimestre.
No es una FIBRA de playa. Solo tiene un resort: el Fiesta Americana Condesa Cancún, con 4.1% de los cuartos.
| Tipo de hotel | Hoteles | Cuartos | % de los cuartos |
|---|---|---|---|
| Servicio selecto (Fiesta Inn, Holiday Inn, Courtyard) | 46 | 6,332 | 51.2% |
| Servicio limitado (One, Fairfield Inn) | 22 | 2,792 | 22.6% |
| Servicio completo (Fiesta Americana, Live Aqua) | 16 | 2,729 | 22.1% |
| Resort en Cancún | 1 | 507 | 4.1% |
Su ocupación fue de 54.6% en el primer trimestre de 2026 y de 58.3% en el segundo.
Su último pago fue de $0.1555 por título. Por cuatro trimestres son $0.62 al año.
Al precio de $7.63 del 5 de octubre, eso es 8.15% al año. Precio y pagos según StockAnalysis.
Fibra Inn (FINN13): 31 hoteles para viajes de trabajo
Al cierre de junio de 2026 era dueña de 31 hoteles con 5,431 cuartos. Lo dice su reporte del segundo trimestre.
Opera marcas como Hampton Inn, Holiday Inn Express, Microtel y JW Marriott. Su ocupación fue de 58.7%.
El Noreste pesa mucho: tiene 42.9% de sus cuartos y genera 62.8% de su ingreso operativo neto.
Paga $0.09 por título cada trimestre, $0.36 al año. Al precio de $4.67 del 2 de octubre, eso es 7.71%, según StockAnalysis.
| Dato | FibraHotel (FIHO12) | Fibra Inn (FINN13) |
|---|---|---|
| Hoteles | 85 (84 operando) | 31 |
| Cuartos | 12,360 | 5,431 |
| Ocupación, 2.º trimestre de 2026 | 58.3% | 58.7% |
| Pago por título al año | $0.62 | $0.36 |
| Precio del título | $7.63 | $4.67 |
| Reparto al año sobre el precio | 8.15% | 7.71% |
El reparto puede cambiar cada trimestre. No es una tasa fija como la de CETES.
Encuesta · estudio de mercado
¿Cuál de las dos FIBRAs hoteleras te llama más?
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¿El Mundial les dejó dinero?
Sí, pero menos de lo esperado. FibraHotel lo dijo así en su reporte del segundo trimestre.
En sus hoteles de CDMX, Guadalajara y Monterrey, el ingreso por cuarto disponible subió 85% en junio.
Pero las estancias fueron más cortas y se fueron grupos y convenciones. En todo su portafolio, la ocupación bajó 2.4 puntos.
En Cancún fue peor: la ocupación cayó 21.6 puntos. Fibra Inn dice que el Mundial ayudó en Monterrey y Guadalajara.
Encuesta · estudio de mercado
¿Crees que el Mundial dejó dinero a los hoteles de tu ciudad?
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La cuenta: $500,000 en Tulum o en FIBRAs
Este es un caso ilustrativo. Compara poner $500,000 de enganche en un depa contra comprar títulos.
El depa en Tulum para Airbnb
Depa de $2.5 millones: $500,000 de enganche y $2 millones de crédito. Supongo 11% anual a 20 años.
Ese crédito da una mensualidad de $20,643.77. Para el ingreso uso el promedio de AirDNA en Tulum.
Es de $25,800 al mes, con 46% de ocupación. Lo explica la guía de Airbnb en México.
| Un mes promedio | Monto |
|---|---|
| Lo que cobras (promedio de AirDNA) | $25,800 |
| Comisión de Airbnb (16%, tarifa única) | −$4,128.00 |
| Limpieza: 6 reservas de $400 (supuesto) | −$2,400 |
| Luz, internet, cuota y arreglos (supuesto) | −$2,500 |
| ISR que retiene Airbnb (4%) | −$1,032.00 |
| Antes de la hipoteca | $15,740.00 |
| Mensualidad del crédito | −$20,643.77 |
| Te queda | −$4,903.77 |
La comisión de 16% está en el centro de ayuda de Airbnb. El 4% de ISR por hospedaje sale del artículo 113-A de la Ley del ISR.
Ese 4% se acredita en tu declaración, pero sale de tu flujo cada mes. El IVA lo paga el huésped y no lo cuento.
Los mismos $500,000 en FIBRAs
Mitad y mitad: 32,765 títulos de FIHO12 y 53,533 de FINN13.
| FIBRA | Títulos | Te cuestan | Te pagarían al año |
|---|---|---|---|
| FIHO12 a $7.63 | 32,765 | $249,996.95 | $20,379.83 |
| FINN13 a $4.67 | 53,533 | $249,999.11 | $19,271.88 |
| Total | $499,996.06 | $39,651.71 |
Son $3,304.31 al mes en promedio. Te pagan cada trimestre, no cada mes.
Lo que sí juega a favor del depa
Tu depa puede subir de valor. Esa es la apuesta real, no la renta.
Además, al principio unos $2,310 de cada mensualidad abonan a tu crédito. El resto son intereses.
Y lo puedes usar tú. Pero si la renta no paga la hipoteca, pones dinero cada mes.
Si quieres correr tu propio caso, usa la calculadora de Airbnb.
Encuesta · estudio de mercado
Con la hipoteca incluida, ¿seguirías queriendo el depa para Airbnb?
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Impuestos: hoy te pagan sin retención
Una FIBRA te puede pagar de dos formas. Cada reporte dice cuánto va en cada una.
| Concepto | Qué es | Impuesto |
|---|---|---|
| Resultado fiscal | La utilidad fiscal de la FIBRA | Te retienen 30% de ISR (LISR, artículo 188, fracción IV) |
| Reembolso de capital | Te devuelven parte de lo que aportaste | Sin retención |
En el segundo trimestre de 2026, FibraHotel pagó todo como reembolso de capital. Fibra Inn también.
Fibra Inn lo dice claro: su reembolso de capital no generará retención. Eso puede cambiar en otros trimestres.
Si vendes tus títulos en la Bolsa, la ganancia está exenta para personas físicas. Lo dice la fracción X del mismo artículo.
Encuesta · estudio de mercado
¿Sabías que hoy estas FIBRAs te pagan sin retenerte ISR?
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Caso: Sofía y sus $80,000
Sofía es un caso ilustrativo: tiene 26 años y $80,000 ahorrados.
Hizo cuentas y vio que un depa con hipoteca le pediría dinero cada mes. Prefirió comprar FIBRAs.
Abrió su cuenta en una casa de bolsa y repartió $40,000 en cada una.
| FIBRA | Títulos | Le costaron | Le pagarían al año |
|---|---|---|---|
| FIHO12 | 5,242 | $39,996.46 | $3,260.52 |
| FINN13 | 8,565 | $39,998.55 | $3,083.40 |
| Total | $79,995.01 | $6,343.92 |
Son unos $528.66 al mes en promedio. No es para vivir de eso, pero no le pide tiempo.
Ojo: no es dueña de un hotel en particular. Sus 5,242 títulos son 0.00066% de toda FibraHotel.
Encuesta · estudio de mercado
Con $80,000 ahorrados, ¿qué harías tú?
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Los riesgos que sí tienen
- Ocupación baja: las dos llenaron menos de 59% de sus cuartos en el segundo trimestre de 2026.
- Viajes de trabajo: si la economía frena, las empresas recortan viajes. Eso pega a las dos.
- Flujo que baja: el flujo de operación de Fibra Inn cayó 22.7% contra el año pasado.
- Cancún: FibraHotel espera que su resort de Cancún solo pague la renta fija en 2026.
- Precio: el título puede bajar. En 12 meses, FIHO12 se movió de $6.90 a $8.55.
La ventaja frente al depa: si un hotel cierra por huracán, los demás siguen operando.
Encuesta · estudio de mercado
¿Qué le pegaría más a un hotel, según tú?
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Una idea: mezcla hoteles con bodegas
Las FIBRAs de hoteles cobran por noche. Las de bodegas cobran con contratos de años, muchos en dólares.
FIBRA Prologis, por ejemplo, tenía 95.8% de ocupación y 78% de contratos en dólares en el segundo trimestre de 2026.
Mezclar los dos tipos reparte el riesgo. Cuánto poner en cada uno depende de ti; esto no es asesoría.
Las de bodegas las explica el artículo de FIBRAs que rentan a Amazon y Mercado Libre.
Encuesta · estudio de mercado
¿Mezclarías FIBRAs de hoteles con FIBRAs de bodegas?
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¿Cómo compro FIHO12 o FINN13?
- Abre una cuenta en una casa de bolsa con acceso a la BMV, como GBM.
- Busca la clave FIHO12 o FINN13.
- Compra los títulos que quieras. Un título costaba $4.67 o $7.63, más la comisión.
- Espera la fecha de corte de cada trimestre para cobrar.
La guía para empezar con FIBRAs en GBM tiene el paso a paso.
Para ver cuánto te pagarían, usa la calculadora de FIBRAs. Marca «Reinvertir las distribuciones».
La calculadora ya no les descuenta retención a FIHO12 y FINN13: hoy pagan como reembolso de capital.
Mitos de las FIBRAs hoteleras
Mito 1: «FibraHotel es de hoteles de playa»
Realidad: de 85 hoteles, solo uno es resort de playa.
Casi todos son de ciudad, para viajes de trabajo.
Mito 2: «El Mundial llenó los hoteles»
Realidad: FibraHotel dice que el efecto fue positivo, pero menor al estimado.
Su ocupación del trimestre bajó 2.4 puntos.
Mito 3: «Con un título eres dueño de un hotel»
Realidad: eres dueño de una parte de toda la FIBRA, no de un hotel.
Con 5,242 títulos tienes menos de una milésima de 1%.
Mito 4: «Un Airbnb en Tulum deja 12% al año»
Realidad: con hipoteca, el promedio de AirDNA no alcanza para la mensualidad.
OjoLa apuesta del depa es la plusvalía, y nadie te la asegura.
Encuesta · estudio de mercado
¿Qué idea de las FIBRAs hoteleras tenías antes de leer esto?
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Bonus: revisa el reporte de cada trimestre
Bonus: tres datos en cinco minutos
Busca la ocupación, el pago por título y el concepto del pago.
TrucoEstán en la primera página del reporte trimestral de cada FIBRA.
Preguntas frecuentes
¿Qué FIBRAs hoteleras hay en México?
Dos en la Bolsa Mexicana de Valores: FibraHotel (FIHO12), con 85 hoteles, y Fibra Inn (FINN13), con 31.
¿Cuánto pagan las FIBRAs hoteleras en 2026?
Con sus últimos pagos, FIHO12 reparte 8.15% al año y FINN13 7.71%, a precios de octubre de 2026.
¿Las FIBRAs hoteleras pagan impuestos?
El resultado fiscal lleva retención de 30% de ISR. El reembolso de capital no. En el segundo trimestre de 2026 las dos pagaron solo reembolso de capital.
¿Conviene más un Airbnb o una FIBRA hotelera?
Depende de tu dinero y tu tiempo. Con hipoteca, el promedio de Tulum no paga la mensualidad; la FIBRA no pide tiempo.
¿Cada cuánto pagan FIHO12 y FINN13?
Cada trimestre. El monto lo decide cada FIBRA según su flujo y puede cambiar.
En corto
- En la Bolsa hay dos FIBRAs hoteleras: FIHO12, con 85 hoteles, y FINN13, con 31.
- Casi todos sus hoteles son de ciudad y para viajes de trabajo, no de playa.
- Con sus últimos pagos reparten 8.15% y 7.71% al año.
- En el segundo trimestre de 2026 pagaron sin retención de ISR.
- Con hipoteca, un Airbnb promedio en Tulum te pide dinero cada mes. 🐾
Transparencia: el botón de eToro es un enlace de referido. Las cifras salen de los reportes del segundo trimestre de 2026 de cada FIBRA. Precios de StockAnalysis del 2 y 5 de octubre; rentas de AirDNA. Los casos son ilustrativos. No es asesoría de inversión ni fiscal.
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