Tu primer depa: la estrategia real para comprarlo en CDMX, Monterrey o Guadalajara

Con $3 millones compras 58 m² en la Ciudad de México, 50 m² en Guadalajara y 37 m² en Monterrey, según el índice de precios por metro cuadrado de junio de 2026. Para ese precio, la meta de ahorro no es solo el enganche de 20%: con escrituración y gastos ronda $810,000, entre 23% y 29% del valor del departamento.

Mateo tiene 21 años, acaba de entrar a nómina y siente que pagar renta es tirar el dinero. Elena, de la misma edad, trabaja por proyecto y escucha lo contrario: que endeudarse veinte años es una trampa. A los dos les dan el mismo consejo fácil: junta el enganche y compra antes de que todo suba.

Si apenas vas a cobrar tu primer sueldo, revisa qué hacer con tu primer sueldo antes de ahorrar para el enganche.

El consejo tiene tres problemas. El enganche no es la meta completa. Que un banco te apruebe no significa que puedas pagarlo con tranquilidad. Y «Monterrey» no quiere decir San Pedro Garza García, igual que «Ciudad de México» no quiere decir Miguel Hidalgo.

Así que armé la estrategia con números que puedes comprobar uno por uno. Vas a ver cuánto compran de verdad $2, $3 y $4 millones en cada ciudad, cuánto hay que juntar antes de la primera mensualidad, qué ingreso pide cada precio y dónde conviene guardar ese dinero mientras llega la fecha.

Encuesta · estudio de mercado

¿En qué punto estás hoy con lo de comprar tu primer departamento?

Ya estoy ahorrando el enganche Quiero empezar pero no sé cuánto necesito Estoy viendo departamentos, sin ahorrar todavía Prefiero rentar por ahora Ni lo he pensado, llegué por curiosidad

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Primero: ¿qué significa que «me alcance»?

Hay cinco datos que casi siempre se revuelven, y separarlos ahorra meses de confusión.

1. Ingreso individual. Lo que una persona recibe.
2. Ingreso del hogar. La suma de quienes de verdad van a pagar el crédito, no de quienes viven ahí.
3. Ingreso bruto. Antes de ISR, seguridad social y otras retenciones.
4. Ingreso neto. Lo que llega a tu cuenta.
5. Comprobabilidad. Si existe una relación laboral o una actividad documentable. Mide qué tan fácil es demostrar continuidad, no cuánto vale tu trabajo.

La escolaridad es un dato aparte y no permite deducir sueldo, estabilidad ni acceso a un apoyo. Y el nivel socioeconómico que usa la industria tampoco es una tabla de salarios: clasifica hogares por escolaridad de quien encabeza, número de dormitorios y baños, personas que trabajan, autos e internet. Mide bienestar del hogar, no ingreso.

Esto importa mucho si eres joven, porque buena parte de los ingresos de esta generación no pasan por una nómina. Trabajar por proyecto no te vuelve incomprable, pero sí te obliga a construir mejor evidencia: declaraciones, estados de cuenta, contratos, facturación y una reserva más grande que la de alguien con recibo quincenal.

La pregunta útil no es «¿de qué nivel soy?». Es esta: ¿cuánto ingreso comprobable, estable y disponible tiene este hogar después de impuestos y deudas?

Encuesta · estudio de mercado

¿Cómo compruebas tus ingresos hoy?

Recibo de nómina Facturo por mi cuenta y declaro Mezclo nómina con ingresos por fuera Me pagan sin comprobante Todavía no tengo ingreso propio

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¿Qué compran $2, $3 y $4 millones en CDMX, Guadalajara y Monterrey?

Empecemos por donde nadie empieza: no por el precio del departamento, sino por el tamaño que ese presupuesto alcanza en cada ciudad.

Los reportes de mercado publican un índice de precio por metro cuadrado de anuncios de su propia plataforma. El corte más reciente publicado es el de junio de 2026. Con esos números, tu presupuesto se traduce así:

Zona metropolitana	Índice, precio por m²	Con $2 millones	Con $3 millones	Con $4 millones
Ciudad de México	$52,087	38 m²	58 m²	77 m²
Guadalajara	$60,246	33 m²	50 m²	66 m²
Monterrey	$82,062	24 m²	37 m²	49 m²

Ahí está la conversación real. Con $3 millones, el mismo dinero compra 58 metros en la Ciudad de México, 50 en Guadalajara y 37 en Monterrey. No es que una ciudad sea imposible: es que el mismo presupuesto compra productos distintos, y conviene saberlo antes de enamorarse de un plano.

Los mismos reportes publican una unidad comparable, un departamento de 65 m² con dos recámaras. Ese ejercicio pone el presupuesto de este artículo en perspectiva:

Zona	Departamento de 65 m², 2 recámaras	Precio por m² de esa unidad	¿Cabe en $2 a $4 millones?
Ciudad de México	$3.61 millones	$55,548	Sí, cerca del tope
Guadalajara	$4.05 millones	$62,333	Justo por encima
Monterrey	$5.64 millones	$86,791	No, se pasa por $1.6 millones

Dicho sin rodeos: en las tres ciudades, un departamento de 65 metros con dos recámaras y ubicación promedio ya está en el límite superior de este presupuesto o por encima de él. Quien compra con $2 o $3 millones normalmente compra menos metros, más lejos, o las dos cosas.

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Encuesta · estudio de mercado

Con $3 millones compras 58 m² en CDMX, 50 en Guadalajara y 37 en Monterrey. ¿Qué te mueve más?

Los metros, aunque quede lejos La ubicación, aunque sea chico El tiempo de traslado, antes que nada Que la mensualidad me deje respirar Con esos números mejor sigo rentando

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La Ciudad de México no termina en la alcaldía de moda

El reporte de junio pone a Miguel Hidalgo en $68,482 por metro y a Cuauhtémoc en $68,250. En el otro extremo, Tláhuac en $22,113 e Iztapalapa en $22,193. Entre el más caro y el más barato hay tres veces de diferencia, dentro de la misma ciudad.

Hay un detalle del que casi nadie avisa: ese índice mezcla alcaldías de la Ciudad de México con municipios del Estado de México. Huixquilucan, Naucalpan, Tlalnepantla, Atizapán, Cuautitlán Izcalli y Coacalco aparecen en la misma tabla. Pertenecen a la dinámica metropolitana, pero no son la Ciudad de México: cambian el predial, los trámites, los tiempos de traslado y los servicios municipales.

Un presupuesto de $3 millones no debería buscar «el promedio de CDMX». Debería comparar, con números, un departamento más chico y céntrico contra uno más amplio en una alcaldía periférica o un municipio conurbado, sumando el costo mensual y el costo humano del traslado.

Monterrey no es sinónimo de San Pedro

En el mismo corte, San Pedro Garza García aparece en $103,717 por metro. El municipio de Monterrey, en $69,716. Santa Catarina en $76,146, San Nicolás de los Garza en $56,050 y Guadalupe en $49,513.

Es decir: San Pedro cuesta casi 50% más que el municipio de Monterrey, y el doble que Guadalupe. Usar los ochenta y dos mil pesos del índice como «el precio de Monterrey» sería engañoso en las dos direcciones.

Una honestidad más: el reporte no aclara en su metodología pública si el índice agregado incluye o excluye a San Pedro. Por la aritmética parecería que sí lo incluye, pero eso es una inferencia, no un dato publicado, y no la vamos a presentar como si lo fuera.

Guadalajara se reporta por zonas, no por municipios

Aquí hay que leer con cuidado el encabezado. El reporte dice «municipios» pero las filas son zonas internas: Minerva en $67,690, Zapopan Sureste en $63,450, Centro en $57,269, Tecnológico en $40,295 y Huentitán en $37,157.

No hay una cifra para el municipio de Guadalajara, ni para Zapopan completo, ni para Tlaquepaque. Si alguien te dice «el metro cuadrado en Zapopan cuesta X» citando este reporte, está citando algo que el reporte no publica.

La regla de lectura que conviene grabarse: un anuncio es una invitación a negociar; un avalúo es una opinión técnica para una fecha; el precio de cierre es lo que de verdad pactaron comprador y vendedor. No son sinónimos y casi nunca coinciden.

¿Cuánto hay que ahorrar para comprar un departamento?

El enganche del 20% es la mitad de la historia. Falta la escrituración, los impuestos, los derechos, el avalúo y los demás gastos de formalización, que van de 3% a 9% del precio según la entidad, el municipio y el notario. Un banco grande publica ese mismo rango como orientación.

Para modelar sin vender certezas falsas, uso 20% de enganche y tres escenarios de gastos. El fondo de emergencia y la mudanza van aparte, siempre.

Precio	Enganche 20%	Meta baja, +3%	Meta central, +7%	Meta alta, +9%
$2,000,000	$400,000	$460,000	$540,000	$580,000
$3,000,000	$600,000	$690,000	$810,000	$870,000
$4,000,000	$800,000	$920,000	$1,080,000	$1,160,000

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¿Qué hay dentro de esa bolsa de gastos?

• Impuesto local por adquisición o transmisión de dominio.
• Honorarios y gastos notariales.
• Derechos del Registro Público de la Propiedad.
• Certificados de libertad de gravamen y de no adeudo de predial y agua.
• Avalúo.
• Comisión por apertura del crédito, si el banco la cobra.
• Investigación o gestoría.
• Seguros que exija el crédito.

No existe un porcentaje universal porque el impuesto y las tarifas cambian por entidad, municipio, valor de la operación y beneficios vigentes. Hasta los simuladores municipales advierten que su cálculo es informativo y puede variar al momento de pagar.

Pide al notario una cotización desglosada antes de apartar, y que te diga qué paga el comprador, qué el vendedor, qué el banco y qué el desarrollador.

Los costos que empiezan el día que firmas

Comprar no elimina el costo de vivir en algún lado. Lo transforma:

• Mensualidad de la hipoteca.
• Seguro de vida, de daños y, según el producto, de desempleo.
• Cuota de mantenimiento y cuotas extraordinarias.
• Predial, agua y servicios.
• Reparaciones dentro del departamento, que ya son tuyas.
• Traslados y estacionamiento.

Un edificio con cuota de $3,000 al mes suma $720,000 en veinte años, sin contar un solo aumento. Dejarlo fuera de la comparación porque «no es crédito» hace que la compra parezca más barata de lo que es.

La hipoteca: la tasa no es el CAT, y que te aprueben no es tu presupuesto

La tasa sirve para calcular intereses. El CAT resume, bajo supuestos estandarizados, la tasa más los otros costos inherentes al crédito, para que puedas comparar ofertas distintas con una sola cifra. Se calcula a partir de lo que recibes y de todo lo que pagas.

Estas son las cuatro ofertas grandes de adquisición, con lo que cada banco publica hoy:

Banco y producto	Tasa fija anunciada	CAT promedio sin IVA	Financiamiento máximo	Vigencia publicada
BBVA, Hipoteca Fija	Desde 9.15%	13.3%	Hasta 95%	27 de diciembre de 2026
Santander, Hipoteca Santander	9.90% a 13.25%	12.2% a 12.3%	90% en adquisición	4 de marzo de 2027
HSBC, Hipoteca Full	9.65% a 10.60%	11.7% a 11.8%	Hasta 95%	30 de noviembre de 2026
Banorte, Hipoteca Fuerte	8.80%, 9.75% o 10.80%	12.4%	90% tradicional, 95% con Infonavit	4 de octubre de 2026

Cuatro cosas que esa tabla no dice en voz alta y conviene saber:

• El aforo anunciado no es el aforo normal. BBVA anuncia hasta 95%, pero calcula su propio CAT suponiendo 80%. Banorte anuncia 95%, y en su folleto aclara que en adquisición tradicional el máximo es 90%: el 95% es con programas Infonavit.
• Los seguros no siempre están dentro del CAT. HSBC y Banorte los incluyen explícitamente. Santander los lista como obligatorios y dice, también explícitamente, que no están incluidos en el cálculo. Comparar esos CAT como si midieran lo mismo es un error.
• La comisión por apertura sigue viva. BBVA, HSBC y Banorte cobran alrededor de 1% del monto; Santander publica 0% de contratación pero cobra una cuota mensual de administración. Los cuatro cobran algo cada mes.
• El «desde» no es una promesa. Depende de tu historial, el plazo, el aforo, tus ingresos, el inmueble y la política de riesgo del banco ese día.

Pide al menos tres ofertas vinculantes con el mismo precio, el mismo enganche, el mismo plazo y tu mismo perfil. Y compara mensualidad inicial y máxima, CAT y tasa, costo total, comisión de apertura, avalúo, seguros mes a mes, penalización por pagar antes, condiciones para conservar la tasa y qué pasa si la escrituración se retrasa.

Encuesta · estudio de mercado

Un banco anuncia 95% de financiamiento pero calcula su CAT suponiendo 80%. ¿Cómo lo lees?

Es normal, así funciona la publicidad Me parece que confunde a propósito No sabía que el CAT se calcula con supuestos Por eso pediría tres ofertas por escrito Me da igual, yo miro la mensualidad

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Una amortización que puedes comprobar

Escenario educativo: enganche del 20%, tasa fija nominal de 11.20% anual y 240 pagos mensuales. Uso 11.20% porque es la tasa con la que un banco grande publica el supuesto de su CAT, no porque vaya a ofrecértela. La mensualidad de abajo es solo capital e interés: no trae seguros, comisiones, mantenimiento ni impuestos.

Precio	Crédito al 80%	Mensualidad de capital e interés	Total de 240 pagos	Intereses
$2,000,000	$1,600,000	$16,733	$4,016,002	$2,416,002
$3,000,000	$2,400,000	$25,100	$6,024,004	$3,624,004
$4,000,000	$3,200,000	$33,467	$8,032,005	$4,832,005

Los intereses parecen enormes porque veinte años son doscientas cuarenta rentas del dinero. Un pago anticipado temprano los reduce mucho, pero solo si el contrato lo permite sin penalización y solo si no vacías tu reserva para hacerlo.

Y para que veas cuánto pesa la tasa: sobre un crédito de $2.4 millones a veinte años, la mensualidad sería $21,593 al 9%, $25,100 al 11.20% y $28,546 al 13.25%. El departamento es idéntico. La diferencia entre la primera y la última es $6,953 al mes, casi $1.7 millones en toda la vida del crédito.

La regla del 30% es un freno, no una ley

Como disciplina doméstica, destinar como mucho el 30% del ingreso neto del hogar a capital e interés te da estos mínimos:

Precio	Mensualidad calculada	Ingreso neto del hogar si el pago fuera el 30%
$2,000,000	$16,733	$55,778
$3,000,000	$25,100	$83,667
$4,000,000	$33,467	$111,556

Una regla más útil que el 30% pelón:

Presupuesto de vivienda = 30% del ingreso neto estable, menos los pagos de deuda que ya traes, menos los costos recurrentes del inmueble.

El banco puede usar tu ingreso bruto y sus propios límites, que suelen ser más generosos. Que te aprueben más no significa que debas tomarlo. Si tu ingreso baja 20% o aparece una reparación, la mensualidad no se conmueve.

Encuesta · estudio de mercado

Un depa de $3 millones pide $83,667 de ingreso neto del hogar con la regla del 30%. ¿Qué piensas?

Está muy lejos de mi realidad Se puede, pero de a dos Me alcanza, aunque apretado Prefiero buscar algo más barato Ese número me acaba de cambiar el plan

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Infonavit, sin confundir las piezas

El crédito tradicional del Infonavit presta hoy hasta $2,935,002.35, sujeto a tu capacidad de pago, con plazo de 1 a 30 años y tasa fija diferenciada por nivel salarial de 3.69% a 10.45%. La tasa tope del 10.45% aplica desde un salario de $23,537.08 al mes.

Un detalle de plazo que casi nadie menciona: la suma de tu edad más el plazo no puede pasar de 70 años para los hombres ni de 75 para las mujeres. A los 45 años ya no hay crédito a 30.

Ahora la parte donde se pierde todo el mundo. Las modalidades no son lo mismo.

• Crédito Infonavit. Presta el Instituto. Tu saldo de la subcuenta de vivienda se suma al monto del crédito, no funciona como enganche separado.
• Cofinavit. Prestan el Infonavit y un banco, en tramos distintos. Aquí viene el dato que rompe el mito: el tramo del Infonavit cobra 10.45% para todos los niveles salariales, sin tasa diferenciada. Nadie entra a Cofinavit al 3.69%.
• Apoyo Infonavit. El crédito es del banco. Tu subcuenta queda en garantía por si pierdes el empleo, y las aportaciones patronales que siguen entrando amortizan el crédito. No es un segundo enganche gratis.
• Unamos Créditos. Dos derechohabientes juntan su monto, sin necesidad de parentesco ni matrimonio: sirve con un familiar, con tu pareja o con un amigo. Ambos quedan como copropietarios en la parte proporcional a su crédito, y ambos responden por predial, agua, mantenimiento y por cualquier mejora, que necesita el consentimiento del otro.

¿Cuánto vale de verdad la tasa de Cofinavit? Sobre el tramo máximo del Infonavit, poco más de $1.15 millones a veinte años, pagar 10.45% en lugar de 11.20% ahorra $589 al mes. Es dinero, pero está lejísimos de la imagen de «la mitad de mi crédito al 3.69%».

Y evita contar dos veces el mismo dinero. Si el saldo de tu subcuenta entra en la compra, ya no está disponible como un segundo fondo. Si las aportaciones patronales están amortizando el crédito del banco, no las sumes además como ingreso mensual libre.

La única cifra confiable para tu caso sale de tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit, con las condiciones vigentes ese día. No de una tabla que alguien reenvió por mensaje.

Encuesta · estudio de mercado

El tramo de Infonavit en Cofinavit cobra 10.45% a todos, no la tasa diferenciada. ¿Lo sabías?

No, creía que aplicaba mi tasa por salario Sí, ya lo había leído No tengo Infonavit Tengo Infonavit pero nunca lo he revisado Con eso me conviene más solo el banco

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Tres formas de probar que puedes pagarlo

Los tres perfiles que siguen son hipotéticos y sirven para ver el método. No asignan ingresos por carrera, universidad, género ni nivel socioeconómico.

Compra individual, con recibo de nómina

Ingreso neto estable de $45,000 y un crédito de auto de $4,000. El 30% son $13,500; descontando el auto, el margen conservador para capital e interés es $9,500, y todavía faltan seguros y mantenimiento.

Un departamento de $2 millones pide $16,733. La conclusión no es «el banco debería prestarme más». Es que esta compra individual necesita más enganche, un precio más bajo, liquidar el auto primero o más ingreso estable. Probablemente una combinación.

Pareja que compra junta

Ingresos netos combinados de $80,000 y deudas por $3,000. El techo disciplinario es $21,000 antes de los gastos del inmueble. Un departamento de $2 millones se acerca; uno de $3 millones, con $25,100 de pago, ya se pasa.

Antes de firmar, pongan por escrito seis cosas: el porcentaje de propiedad de cada quien, cuánto puso cada quien del enganche, quién paga la mensualidad y el mantenimiento, qué pasa si alguien pierde ingreso, qué pasa si alguien quiere vender o si termina la relación, y quiénes son los beneficiarios de los seguros.

El amor no sustituye una escritura clara, y casarse no vuelve automáticamente idénticas las aportaciones de cada uno.

Trabajo por proyecto

Promedio neto de $70,000, con meses entre $35,000 y $100,000. Usar el promedio sin medir la variación es la forma más común de meterse en problemas. Conviene calcular con el promedio conservador de los últimos 12 a 24 meses, descontar impuestos y tener reservados los meses flojos.

Antes de solicitar: separa la cuenta personal de la de tu actividad, presenta declaraciones consistentes, guarda estados de cuenta y contratos, evita depósitos que no puedas explicar, construye historial de crédito y sube tu reserva de liquidez por encima de lo normal.

Se puede llegar a un banco sin tener Infonavit. El reto es demostrar capacidad y continuidad, no «tener la carrera correcta».

¿Dónde guardar el dinero del enganche?

Para una meta con fecha rígida, como escriturar, el objetivo no es maximizar rendimiento. Es llegar con el capital completo y poder disponer de él el día que lo necesitas. Son dos cosas distintas y la segunda se subestima siempre.

En México, Cash Up es la puerta de Fintual a un solo fondo: Franklin Templeton Deuda Corto Plazo, clave de pizarra FT-LIQU, serie BF1. Dos precisiones que importan y que suelen perderse: el fondo no es de Fintual, es de Franklin Templeton, que es quien lo administra; y su objetivo declarado es dar un rendimiento competitivo frente a los Cetes de 28 días, invirtiendo al menos 96% en deuda del Gobierno Federal o del Banco de México.

La comisión publicada de ese fondo es 0.40% anual más IVA, cobrada diariamente. Los portafolios con renta variable cobran 1% anual más IVA.

Los retiros tienen una hora: si lo pides antes de las 12:00 de un día bancario, el dinero llega el mismo día; después de esa hora, o en día inhábil, llega el siguiente día hábil. «Liquidez diaria» no significa efectivo instantáneo a cualquier hora. Deja margen antes de una firma.

Lo que ese fondo no tiene, con nombre y apellido

Fintual opera en México con tres sociedades: Fintual México, Asesor en Inversiones; Fintual Distribuidora, que es una sociedad distribuidora integral de acciones de fondos de inversión; y Fintual TD, transmisora de dinero. Están registradas ante la CNBV, y el propio aviso legal de Fintual aclara que ese registro por sí mismo no implica el apego a las disposiciones aplicables ni la exactitud de la información. No es lo mismo que la supervisión de un banco.

Los portafolios con renta variable existen en su oferta mexicana, pero no son una receta para un enganche a tres o cinco años: tienen activos más volátiles y pueden estar abajo justo el mes en que aparece el departamento. Para una meta rígida, prioriza desde el principio bajo riesgo y alta liquidez, y deja la renta variable para el dinero que puedas dejar invertido si el mercado cae.

Encuesta · estudio de mercado

¿Dónde tienes hoy el dinero que estás juntando para una meta con fecha?

En una cuenta de ahorro del banco En Cetes o un fondo de deuda En una cuenta que da rendimiento diario Invertido en algo con riesgo de mercado Todavía no estoy juntando nada

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Cuánto acumulas de verdad

La tabla parte de cero y supone que aportas al final de cada mes. La columna del 5% usa un rendimiento hipotético efectivo anual: es un ejercicio matemático, no un pronóstico de ningún producto, y no representa un mínimo ni un escenario sin pérdidas. Son pesos nominales, sin descontar comisiones ni impuestos y sin ajustar por inflación ni por el aumento del precio de la vivienda.

Aportación mensual	Plazo	Aportado, sin rendimiento	Valor hipotético al 5%
$3,000	3 años	$108,000	$116,068
$3,000	5 años	$180,000	$203,441
$6,000	3 años	$216,000	$232,136
$6,000	5 años	$360,000	$406,882
$10,000	3 años	$360,000	$386,893
$10,000	5 años	$600,000	$678,137

La lectura honesta: ahorrar $10,000 al mes durante cinco años te deja $600,000 sin rendimiento. Eso cubre la meta central de $540,000 para un departamento de $2 millones. Pero contra la meta de $810,000 de uno de $3 millones te quedas $131,863 corto, incluso con el escenario hipotético del 5%.

Y si tu objetivo es la unidad comparable de 65 metros del reporte, la brecha crece: con esos mismos $10,000 mensuales durante cinco años te faltarían $296,563 para el departamento de CDMX, $415,363 para el de Guadalajara y $844,663 para el de Monterrey.

Precio	Meta central, 20% + 7%	En 3 años	En 4 años	En 5 años	En 5 años al 5%
$2,000,000	$540,000	$15,000	$11,250	$9,000	$7,963
$3,000,000	$810,000	$22,500	$16,875	$13,500	$11,944
$4,000,000	$1,080,000	$30,000	$22,500	$18,000	$15,926

Si te faltan cientos de miles, nadie te hace un favor diciéndote «ya casi». Las palancas reales son cuatro: bajar el precio, alargar el plazo, subir la aportación con ingreso adicional sostenible, o compartir el enganche. El rendimiento es la quinta y es la única que no controlas.

Si quieres correr estos números con tu precio y tu fecha, en vez de con los míos, tenemos una calculadora de enganche e hipoteca que hace exactamente esta aritmética.

Preventa: no compres una promesa como si fuera un departamento terminado

La preventa puede fijar hoy un precio de entrega futura. A cambio agrega una lista de riesgos que no existen cuando compras algo construido:

• Retraso o suspensión de la obra.
• Cambios permitidos en planos, acabados o superficie.
• Permisos que no estaban cuando te vendieron.
• Gravamen sobre el terreno.
• Avalúo final por debajo del precio que pactaste.
• Que te rechacen el crédito al momento de escriturar.
• Una tasa hipotecaria más alta que la de hoy.
• Penalizaciones desproporcionadas si el que incumple eres tú.

No tomes como regla los descuentos de 10% a 30% ni las plusvalías de 15% a 30% que circulan en la publicidad. Una promesa de rendimiento no es evidencia de valor y nadie te garantiza que venderás más caro.

La fecha crítica para la hipoteca es la escrituración, no el apartado. Que hoy te preaprueben no obliga al banco a prestarte dentro de dos años. Tu empleo, tu historial, la tasa, el avalúo y las políticas del banco pueden cambiar en ese lapso, y de hecho suelen hacerlo.

Encuesta · estudio de mercado

En preventa, el banco decide al escriturar, no al apartar. ¿Cómo te cae ese riesgo?

No lo tomaría, prefiero algo terminado Lo tomaría solo con un desarrollador con historial Lo tomaría si el descuento es grande de verdad No sabía que el crédito se decide hasta el final Ya compré en preventa y me fue bien

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Promociones: convierte el anuncio en pesos y en fechas

Ante un «enganche diferido», «escrituras gratis» o «descuento por pago anticipado», pide dos presupuestos escritos de la misma unidad: con la promoción y sin ella. Compara precio final, calendario de pagos, qué conceptos incluye, condiciones de devolución y cuánto dinero tuyo queda inmovilizado y desde cuándo.

Un ejemplo: un departamento de $3 millones ofrece 5% de descuento si adelantas una parte mayor del precio. El ahorro anunciado son $150,000, pero eso no alcanza para decidir. Faltan el monto y la fecha del anticipo, el rendimiento que dejas de ganar con ese dinero, el riesgo de la obra y el costo de seguir rentando mientras tanto.

Otro: cubrir un enganche de $600,000 en 24 mensualidades iguales son $25,000 al mes, antes de tu renta actual y del resto de tus gastos. El «enganche a meses» reparte el desembolso; no necesariamente lo vuelve accesible.

Si te ofrecen escrituras gratis, pide que especifiquen por escrito si cubren honorarios, impuesto de adquisición, derechos registrales y avalúo, o solo algunos. No restes ese beneficio de tu meta de ahorro hasta tenerlo en el contrato con sus límites.

Lo mínimo que hay que revisar antes de apartar

Hay una norma oficial mexicana que regula esto: la NOM-247-SE-2021, publicada en el Diario Oficial el 22 de marzo de 2022 —sí, la clave dice 2021 y la publicación es de 2022—, sobre información comercial y publicidad de inmuebles para casa habitación y los elementos mínimos de sus contratos. Aplica expresamente a la preventa y obliga a registrar el contrato ante Profeco.

1. Verifica la identidad y las facultades de quien vende.
2. Pide la escritura del terreno y el certificado de libertad de gravamen.
3. Confirma uso de suelo, licencia de construcción y autorizaciones.
4. Revisa el régimen de condominio, los indivisos y las áreas comunes.
5. Busca el modelo de contrato en el Registro Público de Contratos de Adhesión de Profeco.
6. Comprueba precio total, impuestos, cuotas, acabados y fecha de entrega.
7. Revisa que las penalizaciones sean recíprocas y el mecanismo de devolución.
8. Haz revisar el contrato por un abogado y un notario independientes del vendedor.
9. Paga únicamente a cuentas de la entidad que firma el contrato.
10. Conserva publicidad, recibos, planos y conversaciones.

Apoyos públicos: primero confirma convocatoria, después haz cuentas

Aquí hay que ser muy concreto, porque es donde más se confunde el deseo con el dato.

• Vivienda para el Bienestar, de Conavi. Su convocatoria de 2026 estuvo abierta del 20 de julio al 2 de agosto: ya cerró. Pide no tener vivienda propia, no tener crédito vigente de Infonavit o Fovissste, e ingresos menores a unos $17,800 al mes. El registro es presencial, la asignación es por sorteo y financia vivienda que la propia Conavi desarrolla: no sirve para comprar un departamento del mercado.
• INVI, en la Ciudad de México. Sigue existiendo, ahora bajo la Secretaría de Vivienda. Sus reglas contemplan en papel líneas de adquisición de vivienda, pero el preregistro en línea solo ofrece mejoramiento y vivienda en conjunto. No es un canal realista para comprar en el mercado abierto.
• Nuevo León. Existe un apoyo estatal que complementa un crédito hipotecario ya aprobado, pero la única convocatoria verificable es la de 2025 y sus montos están calculados con la UMA de ese año. No cuentes con esas cifras para 2026 sin confirmarlas.
• Jalisco, «Mi Primera Renta». Es un apoyo de arrendamiento, no de compra: $2,500 al mes durante seis meses para jóvenes en municipios específicos. No es un subsidio para el enganche de un departamento.

La regla: no restes un apoyo de tu meta de ahorro hasta tener dictamen, monto y calendario oficiales con tu nombre. Una nota de prensa no es un cupo.

Rentar o comprar: la comparación que sí sirve

«Rentar es tirar el dinero» ignora que los intereses, los seguros, el mantenimiento, el predial y el costo de oportunidad del enganche tampoco aumentan la parte de la vivienda que ya pagaste. «Comprar siempre te amarra» ignora la estabilidad, el control del espacio y que una parte de la mensualidad sí es tuya.

Comprar puede tener sentido si…

• Planeas quedarte varios años en esa zona.
• La mensualidad total, con seguros y mantenimiento, cabe con margen.
• Conservas tu fondo de emergencia después de firmar.
• El inmueble pasa la revisión legal y la física.
• Aceptas moverte menos.
• El costo de comprar compite razonablemente con rentar algo equivalente.

Rentar puede ser mejor si…

• Vas a cambiar de ciudad o de empleo pronto.
• El enganche se comería todos tus ahorros.
• Tus ingresos son nuevos o muy variables.
• Comprar te obliga a alejarte demasiado.
• Necesitas probar la colonia, el trayecto o la convivencia.
• La renta comparable es mucho menor que intereses, mantenimiento y demás costos.

Y mete en la cuenta el costo de oportunidad. Si $810,000 quedan inmovilizados en la operación, ese dinero ya no financia tu emergencia, tu formación, un negocio ni otra inversión. Eso no hace mala la compra: hace visible el intercambio, que es distinto.

Una última, porque se repite mucho: comprar para vivir no es ingreso pasivo. Puede formar patrimonio, pero concentra tu dinero en un activo ilíquido, caro de mantener y atado a una sola ubicación.

Encuesta · estudio de mercado

Sin frases hechas: hoy, para tu situación, ¿qué te conviene más?

Comprar, ya tengo con qué y dónde quedarme Comprar, pero en dos o tres años Rentar, porque me voy a mover pronto Rentar, porque el enganche se llevaría todo Todavía no sé, y por eso estoy leyendo esto

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Tu plan del primer mes

Semana 1: la fotografía financiera

• Descarga 12 meses de estados de cuenta.
• Calcula tu ingreso bruto, neto y comprobable. Los tres.
• Lista deudas, pagos mensuales y tasas.
• Separa el fondo de emergencia y no lo toques.
• Consulta tu buró y tu precalificación de Infonavit, si aplica.

Semana 2: define el rango

• Fija el pago cómodo, no el máximo aprobado.
• Estima enganche y gastos por separado.
• Elige dos o tres alcaldías o municipios, no una ciudad entera.
• Define superficie mínima y tiempo máximo de traslado.

Semana 3: automatiza el ahorro

• Abre la cuenta o el fondo que le quede a la fecha, no al rendimiento.
• Programa la aportación para el día siguiente de cobrar.
• Si tu ingreso es variable, fija una base y un porcentaje de los meses buenos.
• Verifica que el instrumento sea líquido y de bajo riesgo.

Semana 4: arma expediente y compara

• Reúne declaraciones, nómina, contratos y estados de cuenta.
• Pide tres simulaciones con supuestos idénticos.
• Solicita costos de notaría desglosados.
• Visita inmuebles sin apartar por presión.
• Registra precio, metros, mantenimiento, antigüedad, agua, estacionamiento y traslado de cada uno.

Lo que hay que poder responder antes de decir que sí

• El precio confirmado para esa vivienda, no un promedio de la ciudad.
• Superficie privativa y total, distinguidas.
• Enganche, gastos y reserva, separados en tres bolsas.
• El pago probado contra una caída de ingreso del 20%.
• Tres ofertas vinculantes comparables.
• Tasa, CAT, seguros y costo total, entendidos.
• Subcuenta y aportaciones de Infonavit contadas una sola vez.
• Título, gravámenes, predial, agua y permisos revisados.
• Contrato registrado en Profeco, si aplica.
• Inspección física hecha, por alguien que sepa.
• Acuerdo de copropiedad por escrito, si compran dos.
• El dinero del enganche en un instrumento compatible con la fecha.
• Un plan B si no hay crédito o si se retrasa la entrega.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito ahorrar para comprar un departamento de $3 millones?

Alrededor de $810,000: el enganche de 20% ($600,000) más cerca de 7% de escrituración, impuestos, derechos y avalúo. Según la entidad y el notario, esos gastos van de 3% a 9% del precio.

¿Cuánto es la mensualidad de un crédito hipotecario de $2.4 millones?

A una tasa fija de 11.20% y 20 años, $25,100 al mes solo de capital e interés, y pagarías $3.62 millones de intereses. Faltan seguros, comisiones, mantenimiento y predial.

¿Cuánto debo ganar para comprar un departamento de $3 millones?

Con la regla de destinar como mucho el 30% del ingreso neto del hogar a la hipoteca, un ingreso neto de unos $83,667 al mes. Es una disciplina doméstica, no una regla de los bancos.

¿Cuánto presta el Infonavit en 2026?

El crédito tradicional presta hasta $2,935,002.35, sujeto a tu capacidad de pago, con plazo de 1 a 30 años y tasa fija de 3.69% a 10.45% según tu salario. En Cofinavit, el tramo del Infonavit cobra 10.45% a todos.

¿Qué es la NOM-247 y por qué importa en una preventa?

Es la norma oficial NOM-247-SE-2021 sobre información, publicidad y contratos de vivienda. Aplica a la preventa y obliga a registrar el contrato ante Profeco, aunque ese registro solo revisa el texto, no el terreno, los permisos ni la solvencia de quien vende.

En corto

• Con $3 millones compras 58 m² en la Ciudad de México, 50 en Guadalajara y 37 en Monterrey, al índice de junio de 2026. El presupuesto no cambia; el producto sí.
• Un departamento de 65 m² con dos recámaras cuesta $3.61 millones en CDMX, $4.05 en Guadalajara y $5.64 en Monterrey. En las tres está en el tope de este presupuesto o arriba.
• La meta de ahorro no es el enganche: es entre 23% y 29% del precio. Para $3 millones, alrededor de $810,000.
• A 11.20% fija y veinte años, un crédito de $2.4 millones son $25,100 al mes y $3.62 millones de intereses. Dos puntos de tasa mueven la mensualidad más de $3,000.
• Con la regla del 30%, ese departamento pide $83,667 de ingreso neto del hogar, y todavía faltan seguros y mantenimiento.
• En Cofinavit, el tramo del Infonavit cobra 10.45% a todos. El mito del 3.69% para medio crédito no existe.
• El dinero del enganche va en algo líquido y de bajo riesgo. Un fondo de inversión no lo protege el IPAB ni PROSOFIPO, y en México no hay ningún seguro que te lo reponga.
• Un contrato registrado en Profeco significa que revisaron el texto. No el terreno, ni los permisos, ni la solvencia de quien te vende.

Encuesta · estudio de mercado

Después de todos estos números, ¿qué vas a hacer?

Calcular mi meta y empezar a ahorrar Bajar el precio objetivo y buscar otra zona Seguir rentando y juntar con calma Buscar con quién comprar a medias Pedir mis tres simulaciones al banco

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El enlace de referido

Si después de comparar decides que un fondo de corto plazo te sirve para guardar el enganche, puedes abrir cuenta en Fintual con mi enlace: abrir cuenta en Fintual.

Qué significa eso, sin adornos: a mí me pagan una comisión si abres cuenta. A ti no te cuesta nada extra y recibes lo mismo que entrando directo. No te prometo ningún bono porque las promociones cambian sin avisar y no dependen de mí.

Y para que quede claro por qué este artículo trae su etiqueta arriba: la regla que seguimos es que si un texto lleva enlaces por los que podemos cobrar, lo decimos antes de que empieces a leer, no al final. Está escrito en nuestra Política de Afiliados.

Este artículo es información, no una recomendación de inversión ni asesoría financiera, fiscal, legal o notarial. Los precios por metro cuadrado, la unidad comparable de 65 m² y el desglose por alcaldía, municipio y zona provienen de los reportes INDEX de Inmuebles24 con corte de junio de 2026, que son precios de anuncios publicados en esa plataforma y no de operaciones cerradas; las tasas, el CAT, los aforos, las comisiones y las vigencias, de las páginas oficiales de BBVA, Santander, HSBC y Banorte; el monto, el plazo, las tasas diferenciadas y las modalidades, del portal del Infonavit; el fondo, su comisión, el horario de retiros y las sociedades mexicanas, de los documentos legales y el centro de ayuda de Fintual; los límites de cobertura, del IPAB y de PROSOFIPO; la separación patrimonial, de la Ley de Fondos de Inversión; la norma de vivienda y el alcance del registro de contratos, del Diario Oficial y de la Ley Federal de Protección al Consumidor; los programas públicos, de sus convocatorias y reglas de operación oficiales. Todo consultado el 21 de septiembre de 2026. Las cifras de amortización y de ahorro son ejercicios matemáticos con los supuestos que se indican en cada tabla, no pronósticos. Verifica todo antes de firmar.