Airbnb en México 2026: ¿todavía es negocio?

Hace unos años, «pon tu depa en Airbnb» era el consejo automático para tener un ingreso extra. En 2026 la cuenta cambió: la Ciudad de México limita las noches, Nuevo León estrenó registro de anfitriones, Jalisco discute su propio tope y el SAT recibe cada mes lo que cobras por la plataforma. Y el promedio real de un anuncio es más bajo de lo que se repite en redes: en la Ciudad de México ronda $29,100 al mes, y en Guadalajara y Monterrey, menos de $18,000.

En esta guía vas a ver cuánto se cobra de verdad en nueve ciudades, qué se queda la plataforma y qué retiene el SAT, por qué el IVA no es un costo tuyo, cuánto le queda a quien renta un departamento para subarrendarlo y cuándo le gana la renta tradicional al Airbnb. Al final puedes correr tus números en la calculadora de Airbnb y arbitraje de rentas del sitio.

Encuesta · estudio de mercado

¿Tienes o has pensado tener un departamento en Airbnb?

Ya tengo uno propio en Airbnb Ya hago arbitraje con uno rentado Lo estoy pensando en serio Lo tuve y lo dejé No, solo tengo curiosidad

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Cuánto se cobra de verdad en cada ciudad

La fuente más usada para medir el mercado es AirDNA, que sigue los anuncios de Airbnb, Vrbo y Booking.com. Estos son sus promedios de los últimos 12 meses a agosto de 2026, convertidos a pesos con el tipo de cambio FIX de Banxico del 25 de septiembre ($17.71 por dólar):

Ciudad	Anuncios activos	Ocupación	Tarifa por noche	Ingreso al mes por anuncio
Ciudad de México	25,773	64%	$1,594	$29,100
Cancún	7,019	54%	$2,267	$34,500
Cozumel	1,286	53%	$1,984	$28,000
Playa del Carmen	6,873	58%	$1,824	$28,000
Tulum	4,024	46%	$2,214	$25,800
Oaxaca	4,150	51%	$1,399	$19,800
Mérida	4,790	59%	$1,187	$19,500
Monterrey	4,612	54%	$1,187	$17,900
Guadalajara	6,426	55%	$1,063	$16,700

Tres cosas antes de usar esta tabla. Primero, es un promedio de todos los anuncios: departamentos completos, casas y cuartos, e incluye la tarifa de limpieza. Un departamento completo bien ubicado puede estar arriba; uno mal ubicado, muy abajo. Segundo, otras fuentes dan cifras más bajas: Airroi calcula para la Ciudad de México unos $23,400 al mes con 44% de ocupación, e Inside Airbnb estima unas 80 noches reservadas al año por anuncio. Tercero, la ocupación de 60% a 65% que circula solo la alcanza la Ciudad de México; en el resto del país el promedio va de 46% a 59%.

Si ves que en Cancún «se ganan más de $50,000 al mes», eso es el 10% de anuncios que más cobra, no el promedio. Y en Guadalajara y Monterrey el rango de $22,000 a $38,000 que se repite en redes queda muy por encima de lo que registra AirDNA.

Encuesta · estudio de mercado

Antes de ver la tabla, ¿cuánto creías que dejaba al mes un Airbnb en tu ciudad?

Menos de $15,000 Entre $15,000 y $25,000 Entre $25,000 y $40,000 Más de $40,000 No tenía idea

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Lo que se queda la plataforma y lo que retiene el SAT

La comisión

Airbnb cobra en México 4% al anfitrión con la tarifa dividida (el huésped paga aparte su tarifa de servicio) o 16% con la tarifa única, en la que el huésped no paga comisión. Ojo: no es 3%, que es la tasa de otros países, y Airbnb está pasando gradualmente a los anfitriones a la tarifa única. Vrbo cobra 5% de comisión más 3% de procesamiento sobre el total. Booking.com no publica su tasa: dice que varía por país y tipo de alojamiento, y la ves al registrarte; 15% es la referencia que se usa.

Las retenciones

Si tu RFC está registrado en la plataforma, te retienen 4% de ISR (Ley del ISR, art. 113-A, fracción II, la tasa para hospedaje) y 8% de IVA, la mitad del impuesto (Ley del IVA, art. 18-J). Sin RFC, la retención sube a 20% de ISR y 16% de IVA. Las dos se calculan sobre el precio sin IVA.

Aquí está el punto que casi nadie explica: el IVA no sale de tu bolsillo, lo paga tu huésped. Si tu huésped paga $11,600, $1,600 son IVA y tu precio real es $10,000. Con RFC y Airbnb al 4%, la plataforma se queda $400, el SAT $400 de ISR y $800 de IVA, y a ti te depositan exactamente $10,000: tu precio sin IVA. La otra mitad del IVA que cobraste es tuya mientras la retención sea tu pago definitivo.

Por cada $10,000 que paga tu huésped	Comisión	Retenciones	Te depositan	De cada 100 pesos
Airbnb 4%, con RFC	$345	$1,034	$8,621	86.2
Airbnb tarifa única, con RFC	$1,379	$1,034	$7,586	75.9
Vrbo, con RFC	$731	$1,034	$8,234	82.3
Booking.com 15%, con RFC	$1,500	$1,034	$7,466	74.7
Airbnb 4%, sin RFC	$345	$3,103	$6,552	65.5

La retención es tu pago definitivo solo si tus ingresos del año anterior por plataformas no pasaron de $300,000 sin IVA y le avisaste al SAT (Ley del ISR, art. 113-B). Con esa opción no declaras cada mes, pero tampoco deduces nada. Si pasas el tope, las retenciones se vuelven pagos provisionales: declaras cada mes, pagas el IVA que no te retuvieron menos el de tus gastos y el ISR sobre tu utilidad, y a cambio deduces renta, limpieza, luz y muebles. $300,000 al año son unos $25,000 al mes sin IVA: un departamento en la Ciudad de México que cobra el promedio está justo en esa orilla.

Encuesta · estudio de mercado

¿Tienes tu RFC registrado en la plataforma donde rentas o rentarías?

Sí, ya lo registré Tengo RFC pero no lo he registrado ahí No tengo RFC No sabía que había que registrarlo Todavía no rento

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El impuesto sobre hospedaje y el Visitax: los paga tu huésped

Además del IVA, cada estado cobra un impuesto sobre hospedaje. Lo paga el huésped, Airbnb lo cobra aparte y lo entera al estado: no sale de tu depósito, pero sí sube el precio final que ve tu huésped. Las tasas 2026 de los cuatro estados de esta guía:

Estado	Impuesto sobre hospedaje	Nota
Ciudad de México	5%	3.5% es solo para hoteles; casas y departamentos por plataforma pagan 5%
Quintana Roo (Cancún, Cozumel, Tulum, Playa del Carmen)	6%	La tasa para departamentos, casas y villas por plataforma
Jalisco (Guadalajara)	5%	Subió de 4% en 2025 a 5% en 2026 (Ley de Ingresos del estado)
Nuevo León (Monterrey)	3%	Las plataformas son responsables solidarias del pago

En Quintana Roo, los turistas extranjeros pagan además el Visitax: 2.5 UMA, unos $293 por persona en 2026, un pago por visita que no tiene nada que ver con tu anuncio. Los detalles de cada estado están en el centro de ayuda de Airbnb.

El arbitraje de rentas: rentar para subarrendar

Sin $3 millones para comprar, mucha gente hace arbitraje de rentas: renta un departamento a largo plazo, lo amuebla y lo subarrienda en la plataforma quedándose con la diferencia. Funciona solo con dos condiciones: que el dueño lo permita y que los números aguanten los meses flojos.

Lo legal

El Código Civil de la Ciudad de México dice en su artículo 2480 que el inquilino no puede subarrendar «sin consentimiento del arrendador», y el artículo 2489 hace del subarriendo sin permiso una causa para rescindir el contrato. Nuevo León (arts. 2374 y 2383 de su Código Civil) y Jalisco (arts. 2137 y 2144) dicen lo mismo. La ley no exige que el permiso sea por escrito, pero si no lo tienes firmado, es tu palabra contra la del dueño: pídelo en el contrato, con la palabra «subarrendar» y la plataforma.

Un caso hipotético en la Roma Sur

Supón que alguien renta un departamento en la Roma Sur por $18,000 al mes, invierte $60,000 en muebles y blancos, y lo pone en Airbnb con RFC. En un buen mes lo ocupa 19 noches y sus huéspedes pagan $32,000:

Concepto	Pesos al mes
Lo que pagan sus huéspedes (con IVA)	$32,000
Comisión de Airbnb (4% del precio sin IVA)	−$1,103
Retención de ISR (4%)	−$1,103
Retención de IVA (8%)	−$2,207
Le deposita Airbnb	$27,586
Limpieza, luz, internet y reposiciones	−$3,500
Renta al dueño	−$18,000
Ganancia neta del mes	$6,086

Con ese mes, recuperaría los muebles en unos 10 meses. Pero hay un problema: 19 noches al mes son 228 al año, y la Ciudad de México permite 183 por inmueble. Llega al tope en unos 9.6 meses. Si el resto del año el departamento se queda vacío, ahorra la limpieza pero la renta corre los 12 meses: su ganancia de todo el año baja a unos $15,988, y recuperar los $60,000 le toma cerca de 45 meses. Y si en lugar de RFC no se da de alta, le retienen $9,931 al mes y pierde $534 cada mes que renta.

Su punto de equilibrio es $24,940 al mes: con su tarifa promedio de $1,684 por noche, necesita unas 15 noches ocupadas solo para no perder. Es negocio, pero con muy poco margen de error.

Encuesta · estudio de mercado

Si hicieras arbitraje, ¿qué te preocuparía más?

Que el dueño no me dé permiso Los meses vacíos con la renta corriendo El tope de noches Que los vecinos se quejen Los impuestos

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Las reglas de 2026, ciudad por ciudad

Dónde	Qué está vigente	Tope de noches
Ciudad de México	Ley de Turismo reformada en 2024: registro obligatorio de anfitriones (arrancó el 22 de mayo de 2026 y el plazo se amplió hasta diciembre), folio en el anuncio, póliza de responsabilidad civil; quien administra más de tres inmuebles debe operar como establecimiento de hospedaje	183 al año por inmueble, vigente
Quintana Roo	Padrón de anfitriones para el impuesto sobre hospedaje y registro estatal de servicios turísticos	Sin tope
Jalisco	Iniciativa dictaminada en comisión el 25 de mayo de 2026, pendiente del pleno: padrones obligatorios y tope en «zonas de alta tensión turística» (Guadalajara y Puerto Vallarta)	180 días, si se aprueba
Nuevo León	Ley de Desarrollo y Fomento Turístico Sostenible, publicada en mayo de 2026: registro de anfitriones con folio anual, predial y agua al corriente, póliza de responsabilidad civil y aviso a los vecinos en condominio	Sin tope

Contra lo que se repite, Monterrey ya no es la ciudad «sin reglas»: desde mayo de 2026 tiene registro obligatorio, aunque no limita las noches. En la Ciudad de México hubo cientos de amparos, pero un amparo ganado protege solo a quien lo ganó: el tope de 183 noches sigue vigente para todos los demás.

Tu edificio también decide

En la Ciudad de México, la Ley de Propiedad en Condominio no menciona Airbnb, pero permite que la asamblea reforme el reglamento interno con votos que representen al menos 75% del valor del condominio (art. 11), y prohíbe dar a tu departamento un uso distinto al de la escritura o afectar la tranquilidad de los vecinos (art. 21). Si violas el reglamento, la Procuraduría Social puede multarte con 10 a 300 UMA (art. 87), de $1,173 a $35,193 en 2026. Antes de comprar muebles, lee el reglamento de tu edificio.

Encuesta · estudio de mercado

¿Sabes si el reglamento de tu edificio permite rentas de pocas noches?

Sí, las permite Sí, las prohíbe No lo he leído Vivo en casa, no en condominio No sabía que el reglamento podía decidirlo

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Fuera de las grandes ciudades

Tulum y Playa del Carmen cobran de las tarifas más altas del país, $2,214 y $1,824 por noche en promedio, pero Tulum tiene la ocupación más baja de la tabla, 46%: hay tanta oferta que un anuncio promedio pasa más de la mitad del mes vacío.

Mérida tiene precios de compra más bajos que la Ciudad de México y 59% de ocupación. El gobierno de Yucatán promueve la llegada de nómadas digitales, que se quedan de dos a seis meses, según Novedades Yucatán en abril de 2026; eso favorece las estancias largas más que las de fin de semana.

Oaxaca tiene demanda internacional, pero también rechazo local: el 16 de julio de 2026 hubo una marcha contra la gentrificación antes de la Guelaguetza, y el informe «Oaxaca Ocupada» calcula que 13% de los habitantes del Centro Histórico fue desplazado entre 2010 y 2020. En la Ciudad de México, la primera marcha contra la gentrificación fue el 4 de julio de 2025 en la Condesa.

Encuesta · estudio de mercado

¿En qué tipo de ciudad pondrías un departamento en renta de pocas noches?

Una capital grande Una ciudad de playa Una ciudad colonial Donde vivo, sea cual sea En ninguna

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La cuenta final: Airbnb contra renta tradicional

Supón que el departamento es tuyo y está pagado. Con el ingreso promedio de AirDNA, Airbnb al 4% y RFC, y dos supuestos editoriales: gastos de limpieza, servicios y reposiciones de 15% de lo que cobras, y $2,500 al mes de mantenimiento y predial. En la Ciudad de México se aplica el tope de 183 noches.

Ciudad	Cobras al mes	Te queda en un mes rentado	Te queda al mes, promedio del año	Renta tradicional, menos mantenimiento
Ciudad de México	$29,100	$18,221	$14,131	$19,421
Guadalajara	$16,700	$9,392	$9,392	$15,500
Monterrey	$17,900	$10,246	$10,246	$23,027
Cancún	$34,500	$22,066	$22,066	Sin dato verificado
Playa del Carmen	$28,000	$17,438	$17,438	Sin dato verificado
Mérida	$19,500	$11,385	$11,385	Sin dato verificado

Las rentas tradicionales son del índice de Inmuebles24 de 2026: $21,921 por un departamento de dos recámaras en la Ciudad de México, $25,527 en Monterrey y unos $18,000 por 65 m² en Guadalajara. Están antes del ISR del arrendamiento, que se calcula aparte con la deducción ciega de 35% o con tus gastos reales.

La conclusión es incómoda: con el ingreso promedio, en Guadalajara y Monterrey la renta tradicional deja más que Airbnb, casi sin trabajo. En la Ciudad de México, un mes rentado deja más, pero el tope de noches baja el promedio del año por debajo de la renta tradicional. Airbnb le gana claramente solo en las ciudades de playa, o a quien cobra muy por arriba del promedio de su zona.

Visto como inversión: un departamento de 65 m² usado en la Ciudad de México cuesta unos $3.4 millones. El ingreso promedio de Airbnb equivale a 10.3% bruto al año sobre ese precio, pero ya con gastos y el tope de noches queda en 5.0%, contra 6.9% de la renta tradicional. El «retorno de 18% a 28%» que circula no aparece en ninguna fuente seria. Si lo que buscas es ingreso por rentas sin ser casero, compáralo con las FIBRAS.

Encuesta · estudio de mercado

Con estos números, si tuvieras un departamento pagado, ¿qué harías?

Airbnb, aunque sea más trabajo Renta tradicional con contrato anual Una mezcla: estancias de meses Venderlo e invertir el dinero Vivir ahí

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La cifra que casi nadie calcula: el punto de equilibrio

Antes de invertir un peso, saca tu punto de equilibrio: cuánto tienes que cobrar al mes solo para no perder. Se calcula dividiendo tus gastos más tu costo fijo entre la parte de cada peso que te deposita la plataforma. Con Airbnb al 4% y RFC te depositan unos 86 centavos de cada peso que paga tu huésped, así que:

Luego divídelo entre tu tarifa por noche para saber cuántas noches necesitas. Si ese número está cerca de lo que ocupa un anuncio promedio de tu ciudad, cualquier mes flojo te pone en números rojos.

Encuesta · estudio de mercado

¿Cuántas noches al mes crees que podrías ocupar de forma realista?

Menos de 10 De 10 a 15 De 16 a 20 Más de 20 No sabría decir

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Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si rento en Airbnb sin RFC?

Te retienen 20% de ISR y 16% de IVA sobre el precio sin IVA. Es 36% del precio sin IVA, o unos 31 pesos de cada 100 que paga tu huésped. En el caso de la Roma Sur, pasar de RFC a sin RFC convierte una ganancia de $6,086 en una pérdida de $534 al mes.

¿Airbnb le reporta mis ingresos al SAT?

Sí. La Ley del ISR (art. 113-C) obliga a las plataformas a darte un comprobante de las retenciones y a informar al SAT de tus operaciones. El SAT sabe cuánto cobraste aunque tú no declares.

¿Me pueden prohibir rentar mi departamento en mi edificio?

Sí, si la asamblea reforma el reglamento interno con la mayoría que pide la ley (en la Ciudad de México, 75% del valor del condominio) o si tu escritura dice que el uso es solo habitacional. Si lo ignoras, te pueden multar y demandar.

¿Cuántas noches puedo rentar en la Ciudad de México?

183 al año por inmueble, y tienes que estar en el registro de anfitriones con folio en tu anuncio. El plazo para registrarte se amplió hasta diciembre de 2026.

Encuesta · estudio de mercado

¿Qué parte de todo esto no tenías clara antes de leer?

Que el IVA lo paga el huésped El tope de $300,000 El tope de 183 noches Que el edificio puede prohibirlo Que Airbnb cobra 4% en México

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Haz tus números

En la calculadora de Airbnb y arbitraje de rentas eliges si el departamento es tuyo o rentado, tu ciudad, la plataforma, si tienes RFC y tus gastos, y te da tu recibo del mes, el veredicto, el punto de equilibrio y los meses para recuperar lo que inviertes. La primera simulación es gratis y sin registro.

La plantilla «Airbnb en México: rentabilidad del anfitrión» trae un registro de reservaciones mes a mes que te avisa cuando pasas el tope de noches o los $300,000; una hoja de temporadas con tu ocupación y tarifa de cada mes; el comparador de propio contra arbitraje contra renta tradicional; y una hoja de impuestos para cuando pasas el tope. Con los valores de fábrica da el mismo $6,086 que la calculadora. Cuesta $199 en un solo pago y se entrega por correo.

Al pagar en Clip escribe $199 en el monto y «Airbnb en México: rentabilidad del anfitrión» en la descripción. Producto digital: no aplican devoluciones ni reembolsos. Términos y condiciones.

En corto

• Un anuncio promedio cobra unos $29,100 al mes en la Ciudad de México, $34,500 en Cancún y menos de $18,000 en Guadalajara y Monterrey (AirDNA, agosto de 2026).
• Airbnb cobra 4% al anfitrión en México, no 3%. Con RFC te retienen 4% de ISR y 8% de IVA, y te depositan justo tu precio sin IVA.
• El impuesto sobre hospedaje y el Visitax los paga el huésped, no tú.
• En la Ciudad de México el tope es de 183 noches al año; Nuevo León ya exige registro y Jalisco discute un tope de 180 días.
• Con el ingreso promedio, la renta tradicional le gana a Airbnb en Guadalajara y Monterrey, y en la Ciudad de México cuando cuentas el tope de noches.
• El arbitraje funciona solo con permiso del dueño y un punto de equilibrio lejos de tu ocupación real.

Encuesta · estudio de mercado

Con todo esto sobre la mesa, ¿cuál es tu siguiente paso con el depa?

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